こんにちは。
日々おこった事や、不動産の経験談等
を、ざっくばらんに本音でかきます。
目次
わたしの失敗談
失敗から学ぶ
①ノバカネイチシリーズ
ワンルーム・3室購入の件
・ネットで売却広告をみて、本町のマンションすべて2階 ワンルームが3室が同時に売却、その3室が合計800万。
Ａ.20㎡×2室・Ｂ.15㎡×1室 当時の家賃相場はＡ.5,0万円×2室・Ｂ.4.5万円 合計14,5万円 表面利回り18,1％
判断鈍ったことは、Ａタイプの2室は各ドアを開けると各部屋の仕切りがなく、広く一部屋になっていたこと。
ただ単に部屋の仕切りを取っただけなので、広いワンルームになっていますが、ユニットバスが2つあります。
これでは、1室で10,0万では貸すことは出来ません。複数の業者に見積もりを取ると○○万円にて、とても採算が取れないと判断しました。
今となっては、3室売却すれば、安く見積もっても1,400万円で売却出来たでしょう。
もちろん、その間の、賃料も入っていますから、間違った判断だったかも、しれません。
②松屋町 ワンルーム
15㎡・ハトのフン
松屋町駅から歩3分ぐらいの場所、5階の角部屋で部屋は15㎡（洋室4,5帖）部屋はリフォーム済できれい。
ベランダでハトのフンが気になった。売買金額が400万円にてネット広告で問合せ、280万円指値を入れるとあっさりOKの返答。
家賃4,0万円でも表面利回り17,1％で、これは儲けものと思った。先に売買契約を済まして、銀行融資待ちも融資不可。
結局金額が低すぎてローンが通らなかった。その当時、○○○銀行といえば、ほとんどの融資は無条件でOKが出た。
よって、さきに大丈夫と思い売買契約を済ませたのに、まさか、融資額が少額すぎて手間がかかると、判断したのだろうか？
答えは、もう少しお借りいただければ検討するといわれた。
諸経費いれて、310万程度、信販系で融資をかければ多少金利が高くても買えたのに･･･。現金はプールしておきたいし。
今なら、少なくとも500万円で売却出来るのに、判断をまちがった。
少し成功！
不動産投資（学ぶ）
③南森町 ワンルーム
11階建の10階・角部屋（25,0㎡）
南森町駅から築浅で広く（25,0㎡）バス・トイレセパレート・ベランダ東向・眺望良好で売買価格880万円。
賃料相場6,0万円表面利回り8,1％、実質利回り1,2％・手元金8,000円程度でした。ここは、数回空きが出ても、いつも空き予定で予約が入りました。
リフォームも清掃代2,0万程度で、ほんと無駄な出費はかかりませんでした。
今年の1月で購入してから、5年が経過にて、売りに出しました。一週間で1,500万円にて売却出来ました。
1,500万円－880万円＝620万円・諸経費100万・税金124万円 約390万円実益＋家賃実益40万円（家賃8万×5年）＝430万円
好立地マンションは、入居者募集も売却もすぐに決まりました。
まとめ
キャピタルゲイン
・マンション投資が、ワンルームが良いのは、退去後のリフォーム代があまりかからず、投資効率がいいからです。
・内装費用をかけず、賃料をさげて賃貸にした方が良いケースもあります。
・タイミングがいいと、キャピタルゲインで儲かることもあります。
以上
最後までお読み、いただき有難うございました。
南 敏和 フエイスブック
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大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
※聖火ランナーに選ばれる。
※走行日程（奈良県）2021年4月12日（月）奈良県香芝市
※NHKのど自慢 本選出場 2022年6月12日（日）奈良県 田原本青垣生涯学習センター
「恋する街角」山内 惠介さんの曲を歌う