いつも、ブログをお読みいただき、
ありがとうございます。
日頃のできごとを、本音でおはなしします。
幸せをお手伝いする不動産する
不動産 南 敏和。
今回は、収益マンションの探し方です。
優良物件
目次
よい収益物件の探し方
場所（立地）
場所は大切 これがすべてと言えるぐらい、重要ポイントです。場所がわるいと、入居者を見つけるのに、時間がかかります。
ただし、郊外にある物件で駐車場付きならば、駅からの距離はあまり関係ないです。
広告表示 歩1分（分速80ｍ）信号待ち等は、考慮していないから、少し時間をプラスして考えてください。
表面利回り
物件価格（表面利回り）
物件広告には、表面利回りで出ておりますが、肝心なのが、実質利回りです。物件探しにおいては、表面利回りよりも諸経費・年間管理費を考慮した、実質利回りで検討しないと、収益率が上がりません。
物件広告には、諸経費が別途かかります。仲介手数料・税金・司法書士手数料等があります。
目安として、物件価格の7％程度の諸経費が必要とお考えください。5,000万円の物件であれば、350万円が別途に必要です。
実質利回り
物件価格+諸経費（7％）＝総合計金額 これにて、実質利回りを計算してください。
築年数（耐久性）
物件購入にあたり、築年数は非常に重要です。なでならば、建物構造と築年数は、融資期間を決定するからです。
鉄筋コンクリートは、耐用年数が47年と決められており、築年数20年の物件を購入すると、耐用年数47年－築年数20年＝27年以内が融資期間となるからです。
耐用年数が過ぎた物件は、投資物件にはならないことが、多いですが、場合によっては、融資が可能な金融機関もあります。
そして、耐久性も重要です。耐久性のおいては、1981年（昭和56年）以降に建築された建物であれば、耐久能力があると、認められています。
このことは、1981年（昭和56年）建築基準法が改正され、建物強度の基準が大幅に上がったからです。よって、物件購入においては、1981年以降の物件を選んでください。
耐用年数
建物の構造（耐用年数）
・鉄筋コンクリート（RC）47年
鉄筋コンクリートや鉄骨造は、エレベーターがあれば、エレベーター保守点検に多くの費用がかかったり、大規模修理などで費用が大きくかかる場合があり、まえもって修理費用を計算して購入する必要があります。
・鉄骨造34年
・木造22年
木造は、物件価格が安いですが、10年から15年に外壁・屋根・水回りなどの修理が必要なので、補修費用を物件購入前から、検討しておかないと、購入してからおもわず、出費がかさみすぎて、肝心なキャシュフローが、わるくなる可能性があります。
面積（土地・建物）
土地面積と建物面積も広いほうが、融資金額もおおきくなります。建物構造も融資額に大きく左右されます。
土地の評価額 路線価×土地の㎡数 例）土地の広さが200㎡・路線価20万 土地評価額4,000万
建物の評価額 建物の延べ床面積×※再調達価格×（残存年数／法定耐用年数）
※再調達価格（今現在に、その構造の建物を建てるとすれば、1㎡でいくらの費用がかかるのか）
構造別の再調達価格（金融機関により若干異なります）
・鉄筋コンクリート（RC）20万
・鉄骨造17万
・軽量鉄骨13～15万
・木造15年
建物に関して注意すべき点（これだけは、絶対にわすれないで）
増改築にて容積率・建ぺい率がオーバーしている物件は、違法建築となり、通常は融資基準の対象にならない。
優良物件をさがす方法
・数ある中で、優良な物件をさがすには？
良い商品（物件）は、あしが速い！
日常から、優良物件を見つける［わざ］をやしなってください。
数多くの※マイソクをいち早く見つけて、優良物件をさがしてください。
※仲介不動産会社の情報源（物件概要・間取・地図等をまとめた資料）・売買物件・賃貸物件各あります。
終わりに
・優良物件をさがすためには、業者からの情報も聞きながら、自分自身も最低限の、知識を学んでください。
そして、まずは優良物件を購入して、つぎの投資物件購入につなげましょう。
最後まで、お読みいただき
ありがとうございます。
・19/07/01売却物件大募集！！
お客様の購入リクエストをもとに、中央区・西区・浪速区を中心に売却物件を大募集しております！！
限定募集の為、成約価格に自信があります！
・現在は中央区・西区・浪速区・西成区・大正区・港区にリクエスト物件チラシ配布中！
おかげ様でどんどん売れております！！19/07/01住宅ローンに自信があります！！
・住宅ローンにはちょっとしたコツがあります！
他社様で断られたり、自分自身で判断せずお悩みなら是非ご相談下さい！
南 敏和 フェイスブック
👆フォローいただけると…幸せ！
👆読み終わりにポチッと…よろこびます！
大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
※聖火ランナーに選ばれる。
※走行日程（奈良県）2021年4月12日（月）奈良県香芝市
※NHKのど自慢 本選出場 2022年6月12日（日）奈良県 田原本青垣生涯学習センター
「恋する街角」山内 惠介さんの曲を歌う