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今回は
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融資情勢
目次
現在の融資情勢について
路線価は、土地取引の指標となる、公示価格の約80％となっております。
建物は新価額（再調達価格）での審査になります。
建築年数や地域は、各銀行により見方は多少異なりますが、基本的に古い物件の融資は難しいです。地域で利回りと入居率も低いと、厳しくなります。
今後の人口推移や家賃下落なども、総合的にみるでしょう。
毎日経験していること
今までは、フルローンだった銀行も、今は最低自己資金20％を求められます。
年収も今まで、500万以上で審査が大丈夫だった銀行が、最低でも1,000万以上というケースもあります。
また、最近とくに厳しくなった点は自己資金です。購入する物件の規模にもよりますが、ある銀行さんは、5,000万以上とのことでした。業界人は、ある程度わかっておりますが、お客さまは、あまり理解をされていないのが現状です。
いまだに、数年前のように融資がでると、お思いの方もおられます。先日、年収が500万弱で、8,000万の物件をご希望だった件には、さすがに驚きました。
わたしから、いまの現状を申しますと、新規に不動産投資をするかたには、現時点では、融資をしぶる銀行が増えているように思います。ただあくまでも、現時点の段階ですが･･･。
わたしは、過去にも今回のことは経験しております。サラリーマン大家には、現在は融資をしぶっていますね。最近は、地方銀行も、かなり厳しくなったように感じます。年収・自己資金・融資金額のバランスがポイントです。
自己資金がないと･･･いまは、むずかしいです。銀行によっては、不動産投資ですでに実績がある人には印象がいいです。
いまは、基本的にはフルローンは出しにくくも、共同担保ならば対応できる銀行もあります。
融資ストップ
スルガ銀行不正融資
TATERU種類改ざん・西京銀行融資問題・レオパレス不正
等色々な不正があり、今しばらくは、融資にたいして厳しい状況が続くことが予想されます。三井住友トラスト・日本政策金融公庫の相談が増加しています。
がまんの時期
いま、不動産業者も不動産投資を望むサラリーマンも、少し『がまん』の時期だと思います。ただ、アドバイスとして、新築のワンルームマンション・古物のワンルームマンション・この投資不動産投資は、さけられた方がいいでしょう。なぜかと申しますと、例外は別として、融資枠だけつかい、儲からないからです。
いってい以上の金融資産の保有がない、サラリーマンの方は、現在はアパートローンの融資限度額の中で、キャッシュフローがでる、新築・古物アパートを１棟購入してから、キャシュフローをためていくことです。
金融資産を増加させて市中金融機関の※プロパー融資に移行していくことが、今後の経営安定につながります。
※信用保証協会を通さずに直接銀行から融資を受けること。（保証協会の手数料が不要になる）
新築・古物区分所有マンション投資
を100％否定していません。
ただ、ローンを組まず100％資金をだす場合は、利回り2-3％ぐらいは回ります。
現金で持つより、区分マンションでもてば、相続では評価が下がり節税対策になります。現在は相続税対策以外で、融資で区分マンションをもっても、儲からないという事です。
まとめ
・サラリーマン大家をご希望の方は、少しがまんをされて、現状は少しでも自己資金をためられることを、お薦めいたします。
もちろん、現金をお持ちの方は、引き続き良い物件を購入してください。融資が厳しい現状、現金をお持ちの方は、チャンス到来のようです。
・過去にも、このような状況がありましたが、また好転する時期がくるように思います。
いまは、購入時期が厳しいかもしれませんが、今後の指標になるお話はできます。
わたしが、サポートします。ご相談があれば、是非ともご連絡してください。
最後まで、お読みいただき
ありがとうございます。
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大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
※聖火ランナーに選ばれる。
※走行日程（奈良県）2021年4月12日（月）奈良県香芝市
※NHKのど自慢 本選出場 2022年6月12日（日）奈良県 田原本青垣生涯学習センター
「恋する街角」山内 惠介さんの曲を歌う