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不動産

不動産投資は生命保険代わりになる、サラリーマンでも出来ます!

更新日:

投資の魅力

こんにちは!

日常のできごと・最近の傾向を、本音で書きます。
幸せをお手伝いする不動産
南 敏和です。

今回‥最近の融資情勢



不動産投資

新築賃貸マンション

新築賃貸マンション

不動産投資など、何をするにしても、融資がでないと前進しません。

最近は、以前よりも融資情勢が徐々に、変化しているように感じます。

サラリーマンは、3年ぐらいは、定職につけば収入が安定いていますから、アパートローンで、不動産投資をすることは、可能です。金融機関にもよりますが、だいたい年収の10倍前後ぐらいは、融資が可能となります。

現在は大阪市内では、梅田近辺の中古区分所有(分譲)マンションも、ここ7-8年でずいぶんと、売買価格が上がりました。

ですから、よほど税金対策等で売り急ぐ、区分マンションでない限り、買ってはいけない時期だと思います。

物件価格が上昇すると、利回りも悪くなり、キャッシュフロー(収入から支出をひいた手元に残る現金)も出なくなります。


区分所有の新築投資も、手元に現金キャッシュがあり全額を投資するなら、大丈夫ですが、ローンを組んで、買って賃貸にしても、あまり現金が残らなく、投資の意味がなく、まったく儲かりません。

よく電話でマンション投資しませんか?節税になりますよ!ってあれです。

そんなことで、融資枠を使い切ってしまったら、まともな不動産投資はできません。

家賃保証とかに、だまされては、いけません。新築なら良い条件で賃貸できるのに、家賃保証すれば、賃料の10%は保証料が取られますから、本末転倒です。

アパートローンではなく、保証協会を入れない融資状況が、少しずつ変化しているように思われます。所有者の属性・購入物件の評価にて、融資額が決定します。

昨年からの新築シェアハウス問題・某地方銀行の融資事件などで、金融庁は、金融機関に収益物件購入とか建築資金についての、融資を厳しく指導してきました。

融資情勢

融資情勢(2019)

融資情勢(2019)

しかし、最近は融資姿勢が徐々に変化してきたように、思います。以前のような状況で、融資を進んでやります、という金融機関は、ほとんど横並びで、なかなか前進しない動きでした。

最近の新聞・専門誌等から、今までのやりかたでは、今後はかなり厳しい旨が取り上げられています。

今後も、東京・名古屋・福岡・大阪なら梅田近辺など人口が安定する地域では、収益不動産の融資は、積極にならざるを得ないとなるのは、時間の問題だと思います。

属性・物件評価により、融資は出ているのが現状です。

しかし、前みたいに、フルローン・オーバーローンはしんどくなってきています。

金融機関の考え方も、少し変化してきているように感じます。土地の価格+建物価格=全体評価から、キャッシュフローも評価の対に、なってきているように思います。

土地+建物で担保価値は認めるも、長期的にみれば賃料の下落等も考慮して、結果として自己資金をみるというのが、現状の状況だと思います。

土地と建物の評価よければ、フルローン可能から、少し変化がきているように思います。

融資はするものの、以前よりは自己資金を求められることが、今後の流れになると思います。

自己資金を多少なりとも出資できるかが、現在の状況かと思います。

自己資金を極力少なくして、不動産投資をするという方向から、自己資金を求められているのが、現状なので、もう少し期間が必要なのかもしれません。

今後は時期的な展望で、少しずつ金融機関の融資情勢が変化がすると思いますので、また意見を述べたいと思います。

生命保険、代わりになる

生命保険

生命保険

不動産投資するれば、生命保険の変わりになります。

金融機関からローンを組んで融資を受けるときに、銀行系住宅ローンは団体信用生命保険の加入を条件にしています。

団体信用生命保険に加入するから、ローンを組んでいる契約者が死亡したり、高度障害者になっても、ローンの残債を肩代わりをしてくれる保険なのです。

万が一のことがあっても、保険金で補てんされるので、遺族は返済負担がない不動産で、家賃収入が得られるため、生命保険の変わりになるということです。

まとまった資金が必要ならば、不動産を売却して現金化にすることも、可能ですし、毎月に家賃収入を得ることも可能なのです。

まとめ

・結局、優良な投資物件をもてば、インフレになっても目減りせず、家賃という安定収入が得られます

また、団体信用生命保険に加入していますから、いざというときには、生命保険代わりになります。


最後まで、お付き合いいただき
ありがとうございます。

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