株式会社glee不動産 心斎橋本店からです。
皆さん、ご機嫌いかがですか？
日々の出来事や仕事について本音で書いていきます。
私の経験や不動産の経験を伝えます。
今回は不動産の税金・不動産投資についてお話をいたします。
記念すべき第一回目の記事です。
令和元年9月27日（更新）
目次
不動産取得税
・納めるもの
所在する土地、家屋を売買、交換、贈与、新築、増築、改築などによって取得した場合に、その取得者が納めます。
不動産の取得とは、不動産の所有権を取得した場合をいうもので、登記の有無、有償・無償、取得の理由は問いません。
例えば、土地や家屋の所有権移転登記を、省略した場合や建築した家屋を登記しない場合にも、課税対象となります。
・納める金額
不動産の価格（課税標準額）×税率＝税額
課税標準額となる価格とは、購入価格や建築工事費などの価格ではなく、原則として、不動産を取得したときの市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格です（固定資産税の課税標準額ではありません）
ただし、宅地や宅地比準土地（注）を令和３年３月３１日までに取得した場合については、固定資産課税台帳に登録されている価格の２分の１が課税標準額になります。
（注）「宅地比準土地」とは、宅地以外の土地で、取得した時の課税標準となる価格の決定が、当該土地とその状況が類似する宅地の課税標準とされる価格に比準して行われる土地をいいます。
・税率
４％（標準税率）。ただし、特例措置により取得した日に応じて、税率が適用されます。
平成２０年４月１日から令和３年３月３１日
取得した日 土地３％
家屋 住宅３％
住宅以外４％
会社員こそ不動産投資
不動産投資（会社員）
・少ない資金から、徐々に投資していく。
不動産投資をお考えの皆様
ご自身のライフプランをもとに、投資活動を組み込んだ資産形成をしてください。
スタート時に資産がなくてもキャッシュフロー（手元に現金が残る）の良い安定した投資活動を展開して頂けます。
・サラリーマン不動産投資
不動産投資の目的は＝資産運用。
相続税対策・生命保険・年金代わりに･･･始めようと思う理由は色々です。
今現在は、サラリーマン不動産投資が活発になってきています。
サラリーマンの信用力を活用して、ローンを組むことができるからです。
現在、１００万位の頭金があれば、今すぐにでもローンを組んで不動産投資をスタートすることが可能です。
またそのローンは家賃収入から返済していくことが可能です。
十分な資金が無くても、ローンを活用すれば不動産投資をはじめることができます。
・中古の貸家・マンション投資
不動産投資
他の投資と比較してリスクが低い貸家・マンション投資
中古貸家・マンション＝適正な価格で購入ができ、高利回りが期待できます。
地方都市の物件なら、100万円前後で購入が可能です。
だだし、市場調査が必要です。（入居者が確保できるか？）
貸家なら雨漏り・シロアリ･駐車場
マンションは利便性で、駅近、コンビニ・スーパー等
安定した家賃収入が見込める物件に投資をする。
また、管理会社に依頼すれば管理料（賃料の5～10％）取られますから、最初は良い入居者と契約すれば、ほとんどは手間がかかりません。
自分で管理ができ毎月の家賃収入を得る（手元にお金が残る）ことができます。
毎月の家賃ーローン支払い＝キャシュフロー＝手元に残るお金
例：家賃100,000円ー60,000円＝40,000円
・信頼できる不動産会社から物件を買う
不動産投資（物件）
物件の購入はネットから物件を探せますが、初めての投資ならば信頼おける不動産会社から物件を紹介してもらうことです。
キャッシュフローが期待できる確かな物件を購入しましょう。
ここでポイント
・入居者募集は賃貸専門業者に少なくとも３社には依頼したほうが良いでしょう。（専任契約は考え物）
・契約は立会契約にすべしです。（あなた・借主・仲介業者）
物件納入後も借主との信頼関係が結べます。
・信頼できる不動産会社から物件を売る
売却は不動産投資において、購入と同じくもっとも大切です。
不動産投資では、同じ物件はなく株式投資のように市場価格が決まっていません。
売却時に安く売却しなければならない状況に陥ってしまうと、何の為に不動産投資をしたのかわかりません。
その不動産の売却を今するべきなのか？
売却をするならどのタイミングで、売却するのが良いのか？
色々な情報を集め、今後につなげる売却をしなければなりません。
不動産仲介手数料
個人が不動産を売却するときは、不動産会社に依頼します。
不動産を売買した時には、仲介手数料を支払います。この仲介手数料は、売買金額で上限が決められています。
仲介手数料は成功報酬ですから、売買が成立しなければ支払う必要はありません。
先程の、3,000万円で計算してみると･･･
3,000万円×3％＝90万円
90万円＋6万円＝96万円
96万円×1.08（消費税）＝103,68万円
仲介手数料は103,68万円となります。（1.10/1から1.10％）105.6万
・仲介手数料はいつ支払うのか？
物件引き渡しの時に支払う。
契約時に半分、引き渡しに半分のいずれかが一般的です。
・仲介手数料は値引きができるのか？
値引きは十分に可能です。
ただし、なるべき早い段階で値引き交渉をするべきです。
契約すれば、不動産会社は販売活動を行います。
コストをかけて広告をしますから、その時に値引き交渉をすれば不動産会社の士気が下がります。
特に買主を見つけてからの値引き交渉は好ましくはありません。
・仲介業者は、安さを基準に選ばないこと
手数料の割引サービスをしている、不動産会社もたくさんあります。それは喜ばしいことですが、安さを重んじて不動産会社を選ぶのはあまり、望ましくはありません。
すべての不動産会社とは言いませんが、もしかしたら、それだけで販売活動のコストが下げられてしまうかもわかりません。
また、肝心な販売価格を下げることになるかもしれません。
そうなれば、結局は通常の仲介手数料を支払ったほうが損をしなで済むかもしれません。
販売活動をきちんとしてくれる信頼できる、不動産会社を選ぶことが大切です。
また、それが不動産活動の成功の秘訣かもしれません。その為に数件の不動産会社に相談を持ちかけて、その対応を総合的見て、不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産売却時の税金
三種類の税金がかかります。
・印紙税
売買価格が500万～1億程度の一般的な土地やマンションであれば、
5.000円～30.000円の印紙税がかかります。
・譲渡所得税
譲渡所得税・住民税は売却にて利益が出た場合のみに、支払わなければなりません。
利益が出なければ支払う必要がありません。
つまり、譲渡所得とは、不動産の譲渡価額－不動産の購入－売却までにかかった費用を差し引いた、最終的な利益または損失のこと。
ここから状況に応じた特別控除を差し引くと、課税される金額が算出される。
代表的な特別控除【居住用財産の3.000万円特別控除】
この差し引き後の所得が課税譲渡所得です。
これに、税率を掛けることで税額が得られます。
・住民税
不動産を売却した時の譲度所得も所得の一種なので、
所得税と住民税が課税される。
・短期譲度所得（所有期間が5年以下の場合）
39.63％（所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％）
・長期譲度所得（所有期間が5年超の場合）
20.315％（所得税15％+復興特別所得税0.315％+住民税5％）
・所有期間10年超（軽減税率の特例を受ける場合）
14.21％ （所得税10％+復興特別所得税0.21％+住民税4％）課税譲度所得のうち6.000万円まで
20.315％（所得税15％+復興特別所得税0.21％+住民税5％）課税譲度所得のうち6.000万円超える部分
居住用財産の所有期間が譲度した年の1月1日現において10年を超えている場合税率が上記の通り下がります。
※所有期間は売却した年の1月1日現在で決まる
以上のように所有期間によって税額に大きく差がでるため、所有期間の確認が大切です。
特に売却（譲度）した年の1月1日現在で決定される点にご注意してください。
私の場合は5年経過したと思い売却したが、この【1月1日現在で決定】をうっかりしていて、1月1日時点ではまだ5年経過していなかったので短期譲度になり、約2倍近く税金を支払った経験があります。
まとめ
不動産取得税・不動産売却時の税金・不動産仲介手数料の各税金のお話。
会社員の自分年金を作る一つの方法で不動産投資の記事。
今回の記事でなにか、ご質問等があれば、おはなしください。
最後まで、お読みいただき、ありがとうございます。
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令和元年9月27日 更新
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大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
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