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不動産 体験談

あぁ初心者必見の不動産投資で400万損した!不動産取得税・税金

更新日:

一戸建(売却)

こんにちは。

今回は‥売却(損失)体験談

前回のコンテンツ(あかん!25年から30年築の中古住宅をやすく買う方法)

幸せをお手伝いする不動産
南 敏和です。

不動産投資って、ここからスタート

わたしの、一戸建(賃貸)を売却したお話をします。

不動産取引

一戸建(中古)

一戸建(中古)イラスト

貸家売却の流れ

売却依頼

奈良市内の業者さんから、この近くで収益物件をお探しの方がいて、売却していただけませんか?

と連絡が入りました。

ちょうどその頃、この物件が、ほかの物件を買うための融資属性の重みになっていました。

売却しょうかなと思っていたところ、タイミングが良かった時期でした。

売却金額・売却成立

購入希望金額が500万円、わたしの売却希望金額が600万円と、100万円のひらきがありました。

中を取って550万円で如何ですか?と言いますと、あっさりと承諾の返事をいただきました。

1985年(昭和60年)当時1390万円購入⇒売却金額が550万円(購入金額の約40%程度で売却)結局数字上840万円の損失です。

30年間以上、賃貸して賃料@65,000円として年間78万円×30年=2,340万円

毎月@2,0万利益・年間24,0万×30年=720万円利益、他税金・諸経費。

(リフォーム・売買手数料・雑費)含めると実質400万円ぐらいの赤でした。

売買契約

重要事項説明書

重要事項説明書

南都銀行(奈良県民は多い)○○支店にて、売買契約して買主から現金をいただき、その場でわたしはローン残金を返済して取引は完了しました。

諸費用

仲介手数料 売買金額の3%+6万(別途税)
登記費用
使用権移転登記(買主が支払う)40,000円から
抵当権抹消登記(売主が支払う)10,000円から

登録免許税(不動産1筆につき1,000円)土地付き一戸建だと、土地にたいして1,000円、建物にたいして1,000円がかかります。

依頼したから司法書士の報酬 50,000円から

戻ってくる税金

・火災保険料
売却することで途中解約になるため、残り期間分の火災保険料が、保険会社に請求すると戻ってきます。

・銀行保証料
物件の購入時からローンの完済予定の時期に至るまで契約することになるため、売却することで途中解約になります。

そのため、残りに期間分の銀行保証料が戻ってきます。

銀行などで計算してくれるので、特に請求する必要はありません。

その他

税金

三種類の税金がかかります。
・印紙税 5,000円(売買金額が500万円以下・1,000円で500万以上から1,000万円以下は5,000円)

譲渡所得税

譲渡所得税

・譲渡所得税

利益が出た場合のみ税金がかかりますから、今回はありません。(損失だから)

・住民税
住民税は、利益が今回は出ていませんからかかりません。

・固定資産税、都市計画税
固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の不動産の所有者にたいして請求される税金です。

不動産の売却後に、売却したあとの税金を日割り計算した金額を、貸主より返してもらうことができます。



まとめ

・不動産投資で物件購入時は、投資利回りとキャッシュフロー(手元にのこる資金)も大切です。

・将来的に良い条件で売却できる物件かを、十分に検討すべきであると痛感に思いました。(出口戦略)

・不動産投資を考えている人の参考になればと思います。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税・住民税

・不動産の売却で出ていくお金には、仲介手数料・登記費用・印紙税・不動産譲度所得税があります。

最後まで、お付き合いいただき
ありがとうございます。

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令和元年10月17日(再更新)

 

 

 

 

 

 

 

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