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不動産

不動産投資・銀行融資・日本政策金融公庫・アパート経営なら大丈夫?

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日本政策金融公庫

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幸せをお手伝いする不動産・南 敏和

今回は

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融資情勢

融資情勢

現在の融資情勢について

路線価は、土地取引の指標となる、公示価格の約80%となっております。

建物は新価額(再調達価格)での審査になります。

建築年数や地域は、各銀行により見方は多少異なりますが、基本的に古い物件の融資は難しいです。地域で利回りと入居率も低いと、厳しくなります。

今後の人口推移や家賃下落なども、総合的にみるでしょう。

毎日経験していること



今までは、フルローンだった銀行も、今は最低自己資金20%を求められます。

年収も今まで、500万以上で審査が大丈夫だった銀行が、最低でも1,000万以上というケースもあります。

また、最近とくに厳しくなった点は自己資金です。購入する物件の規模にもよりますが、ある銀行さんは、5,000万以上とのことでした。業界人は、ある程度わかっておりますが、お客さまは、あまり理解をされていないのが現状です。

いまだに、数年前のように融資がでると、お思いの方もおられます。先日、年収が500万弱で、8,000万の物件をご希望だった件には、さすがに驚きました。

わたしから、いまの現状を申しますと、新規に不動産投資をするかたには、現時点では、融資をしぶる銀行が増えているように思います。ただあくまでも、現時点の段階ですが・・・。

わたしは、過去にも今回のことは経験しております。サラリーマン大家には、現在は融資をしぶっていますね。最近は、地方銀行も、かなり厳しくなったように感じます。年収・自己資金・融資金額のバランスがポイントです。

自己資金がないと・・・いまは、むずかしいです。銀行によっては、不動産投資ですでに実績がある人には印象がいいです。

いまは、基本的にはフルローンは出しにくくも、共同担保ならば対応できる銀行もあります。

融資ストップ

融資ストップ

スルガ銀行不正融資

TATERU種類改ざん・西京銀行融資問題・レオパレス不正

等色々な不正があり、今しばらくは、融資にたいして厳しい状況が続くことが予想されます。三井住友トラスト・日本政策金融公庫の相談が増加しています。

がまんの時期

いま、不動産業者も不動産投資を望むサラリーマンも、少し『がまん』の時期だと思います。ただ、アドバイスとして、新築のワンルームマンション・古物のワンルームマンション・この投資不動産投資は、さけられた方がいいでしょう。なぜかと申しますと、例外は別として、融資枠だけつかい、儲からないからです。

いってい以上の金融資産の保有がない、サラリーマンの方は、現在はアパートローンの融資限度額の中で、キャッシュフローがでる、新築・古物アパートを1棟購入してから、キャシュフローをためていくことです。

金融資産を増加させて市中金融機関の※プロパー融資に移行していくことが、今後の経営安定につながります。

※信用保証協会を通さずに直接銀行から融資を受けること。(保証協会の手数料が不要になる)

新築・古物区分所有マンション投資

を100%否定していません。

ただ、ローンを組まず100%資金をだす場合は、利回り2-3%ぐらいは回ります。

現金で持つより、区分マンションでもてば、相続では評価が下がり節税対策になります。現在は相続税対策以外で、融資で区分マンションをもっても、儲からないという事です。

まとめ

・サラリーマン大家をご希望の方は、少しがまんをされて、現状は少しでも自己資金をためられることを、お薦めいたします。

もちろん、現金をお持ちの方は、引き続き良い物件を購入してください。融資が厳しい現状、現金をお持ちの方は、チャンス到来のようです。

・過去にも、このような状況がありましたが、また好転する時期がくるように思います。

いまは、購入時期が厳しいかもしれませんが、今後の指標になるお話はできます。

わたしが、サポートします。ご相談があれば、是非ともご連絡してください。


最後まで、お読みいただき
ありがとうございます。

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