こんにちは。
今回は‥。
不動産投資（サラリーマン向け）
大阪市中央区、分譲マンション【中古】投資のお話です。
目次
マンション投資（サラリーマン向け）
中古マンション（分譲・区分所有）
収益マンション（大阪市内）
中古マンション購入
2,011年（平成23年）ネット調査にて中古マンション（区分所有）購入
購入金額：380万 室内リフォーム済
場所：地下鉄御堂筋線/本町駅 徒歩6分 四つ橋線 本町駅 徒歩8分
築年：1,981年（昭和56年）
階数：2階
専有面積：20.0㎡
設備：玄関オートロック・インターホン・エアコン・照明器具・ミニ冷蔵庫・バストイレユニット・洗濯機置き場
タイプ：1･K
ワンルーム（20㎡）室内リフォーム済
初期費用：頭金⇒5％（20万）・仲介手数料12万+6万（18万）他諸経費15万位 総費用⇒約33万
【頭金20万円はローンに入っている】
融資先：みなと銀行
金利：当時3,9％
利回り：16､0％（表面）実質手元残金：20,000円（6,0％）
賃金条件の設定
・当時の相場：礼金10万円 賃料50,000万円 共益費5,000円 水道代2,000円
・私の設定：礼金10万円 賃料45,000円 共益費5,000円 水道代2,500円
・パターン2：礼金5万円 賃料46,000円 共益費5,000円 水道代2,500円
・パターン3： 礼.敷0円 賃料48,000円 共益費5,000円 水道代2,500円
少し家賃を上げても、敷金・礼金０円にした方が、早く決まる。
水道代は、実質2,000円だから500円プラス
募集方法（とにかく早く決める）
・借主をはやく決めないと、家賃（収益）が1円も入ってこないから
借主をはやく決める方法
業者オープン（専任にしない）
・5業者依頼（オープンにした方がほぼ、早く決まる）
・広告料は2ヶ月（個人リベート付）1ヶ月より早く決まる
・案内Key マンションドア（ダイヤル錠付）いつでも案内可能 早く決まる
・条件交渉 相談可能 早く決まる
・ペット不可 部屋が傷む
・フリーレント相談可能 早く決まる
募集期間
・1か月
（広告料：2ヶ月にして早く決める）
状況によっては、広告料:3ヶ月も
物件の管理
・1棟（戸数が5戸以上）管理の場合
1棟物件は管理料も基本5％必要ですが、交渉可能。だいたい3％ぐらいまでは値切れる。
業者は、退去後のリフォーム等で儲けるこてができるから。
貸家・マンション【区分所有】1戸ぐらいだと、自己管理で十分、ほとんど管理業務がないから…
理由：家賃が50,000円で管理料（5,000円ぐらい）10％程度かかり、手元に残る現金が少なくなるから。
また、退去後のリフォームは業者に依頼すると高くなる。
業者がリフォーム代金の20％ぐらいは手数料を取るから。
トラブル
・一番多いのが、賃料遅れ（滞納）これだけ！
入居者（契約者）に家賃保証契約に入ってもらう。（家賃は100.0％保証される）
マンション売却
売却時の注意
・不動産を売却した時の譲度所得も所得の一種なので、所得税と住民税が課税される。
・短期譲度所得（所有期間が5年以下の場合）
39.63％（所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％）
・長期譲度所得（所有期間が5年超の場合）
20.315％（所得税15％+復興特別所得税0.315％+住民税5％）
以上のように所有期間によって税額に大きく差がでるため、所有期間の確認が大切です。
特に売却（譲度）した年の1月1日現在で決定される点にご注意してください。
私の場合は5年経過したと思い売却したが、この【1月1日現在で決定】をうっかりしていました。
1月1日時点ではまだ5年経過していなかったので、短期譲度になり、約2倍近く税金を支払った経験があります。
まとめ
・市内でマンション投資するなら、一番大切なこと。
・場所、駅近 梅田近辺・難波近辺・本町・四ツ橋・西長堀・阿波座・桜川・大国町
（利回りよりも、手元にいくら現金が残るかを考えます）
・単身者（ワンルームタイプ）20,0㎡～25,0㎡ 基本はセパレート（バス・トイレ別）セパレーツでなくいい。
その場合は、場所が駅近か家賃が安くしても、手取り現金が良い物件。
ファミリータイプはリフォーム代が高いから、魅力がうすい。
・戸数が少ない3戸ぐらいなら自己管理する
・1棟 管理料5％⇒管理料3％値切る
・売却時期には、税金に注意する（税金額39､6％⇒税金額20､3％ 大きく差がある）
今回は、不動産投資（サラリーマン向き）の記事を書きました。
最後まで、お付き合いいただき
ありがとうございます。
質問などはお問合せページよりお願いいたします。
・19/10/1 売却物件大募集！！
お客様の購入リクエストをもとに、大阪市内 中央区・西区・浪速区を中心に売却物件を大募集しております！！
限定募集の為、成約価格に自信があります！（査定は無料）
・現在は中央区・西区・浪速区・西成区・大正区・港区にリクエスト物件チラシ配布中！
おかげ様でどんどん売れております！！19/10/1 住宅ローンに自信があります！！
住宅ローンにはちょっとしたコツがあります。
他社様で断られたり、自分自身で判断せずお悩みなら是非ご相談下さい。
質問などはお問合せページよりお願いいたします。
フォローいただけると…幸せです。
ランキングに参加しています。
応援してもらえると嬉しいです。
↓ ↓ ↓
令和元年10月8日 更新
大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
※聖火ランナーに選ばれる。
※走行日程（奈良県）2021年4月12日（月）奈良県香芝市
※NHKのど自慢 本選出場 2022年6月12日（日）奈良県 田原本青垣生涯学習センター
「恋する街角」山内 惠介さんの曲を歌う