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不動産投資(サラリーマン向け)

あぁこれが、サラリーマン用の不動産投資です!

更新日:

収益マンション

こんにちは。

今回は‥。

不動産投資(サラリーマン向け)

大阪市中央区、分譲マンション【中古】投資のお話です。

マンション投資(サラリーマン向け)

中古マンション(分譲・区分所有)

収益マンション

収益マンション(大阪市内)

中古マンション購入

2,011年(平成23年)ネット調査にて中古マンション(区分所有)購入

購入金額:380万  室内リフォーム済
場所:地下鉄御堂筋線/本町駅 徒歩6分 四つ橋線 本町駅 徒歩8分
築年:1,981年(昭和56年)
階数:2階
専有面積:20.0㎡

設備:玄関オートロック・インターホン・エアコン・照明器具・ミニ冷蔵庫・バストイレユニット・洗濯機置き場
タイプ:1・K

ワンルーム

ワンルーム(20㎡)室内リフォーム済

初期費用:頭金⇒5%(20万)・仲介手数料12万+6万(18万)他諸経費15万位 総費用⇒約33万

【頭金20万円はローンに入っている】

融資先:みなと銀行
金利:当時3,9%
利回り:16、0%(表面)実質手元残金:20,000円(6,0%)

賃金条件の設定

・当時の相場:礼金10万円 賃料50,000万円 共益費5,000円 水道代2,000円

・私の設定:礼金10万円 賃料45,000円 共益費5,000円 水道代2,500円

・パターン2:礼金5万円 賃料46,000円 共益費5,000円 水道代2,500円

・パターン3: 礼.敷0円 賃料48,000円 共益費5,000円 水道代2,500円

少し家賃を上げても、敷金・礼金0円にした方が、早く決まる
水道代は、実質2,000円だから500円プラス



募集方法(とにかく早く決める)

・借主をはやく決めないと、家賃(収益)が1円も入ってこないから

借主をはやく決める方法

業者オープン(専任にしない)
・5業者依頼(オープンにした方がほぼ、早く決まる

・広告料は2ヶ月(個人リベート付)1ヶ月より早く決まる

・案内Key マンションドア(ダイヤル錠付)いつでも案内可能 早く決まる

・条件交渉 相談可能 早く決まる

・ペット不可 部屋が傷む

・フリーレント相談可能 早く決まる

募集期間

・1か月

(広告料:2ヶ月にして早く決める)

状況によっては、広告料:3ヶ月も

物件の管理

・1棟(戸数が5戸以上)管理の場合
1棟物件は管理料も基本5%必要ですが、交渉可能。だいたい3%ぐらいまでは値切れる。

業者は、退去後のリフォーム等で儲けるこてができるから。

貸家・マンション【区分所有】1戸ぐらいだと、自己管理で十分、ほとんど管理業務がないから…
理由:家賃が50,000円で管理料(5,000円ぐらい)10%程度かかり、手元に残る現金が少なくなるから。

また、退去後のリフォームは業者に依頼すると高くなる。

業者がリフォーム代金の20%ぐらいは手数料を取るから。

トラブル

・一番多いのが、賃料遅れ(滞納)これだけ!
入居者(契約者)に家賃保証契約に入ってもらう。(家賃は100.0%保証される)

マンション売却

売却時の注意

・不動産を売却した時の譲度所得も所得の一種なので、所得税と住民税が課税される。

・短期譲度所得(所有期間が5年以下の場合)
39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

・長期譲度所得(所有期間が5年超の場合)
20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

以上のように所有期間によって税額に大きく差がでるため、所有期間の確認が大切です。

特に売却(譲度)した年の1月1日現在で決定される点にご注意してください。

私の場合は5年経過したと思い売却したが、この【1月1日現在で決定】をうっかりしていました。

1月1日時点ではまだ5年経過していなかったので、短期譲度になり、約2倍近く税金を支払った経験があります。



まとめ

・市内でマンション投資するなら、一番大切なこと

・場所、駅近 梅田近辺・難波近辺・本町・四ツ橋・西長堀・阿波座・桜川・大国町

(利回りよりも、手元にいくら現金が残るかを考えます)

・単身者(ワンルームタイプ)20,0㎡~25,0㎡ 基本はセパレート(バス・トイレ別)セパレーツでなくいい。

その場合は、場所が駅近か家賃が安くしても、手取り現金が良い物件。

ファミリータイプはリフォーム代が高いから、魅力がうすい。

・戸数が少ない3戸ぐらいなら自己管理する

・1棟 管理料5%⇒管理料3%値切る

・売却時期には、税金に注意する(税金額39、6%⇒税金額20、3% 大きく差がある)


 

今回は、不動産投資(サラリーマン向き)の記事を書きました。

最後まで、お付き合いいただき
ありがとうございます。

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令和元年10月8日 更新

 

 

 

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