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不動産

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優良物件

いつも、ブログをお読みいただき、
ありがとうございます。

日頃のできごとを、本音でおはなしします。

幸せをお手伝いする不動産する
不動産 南 敏和。

今回は、収益マンションの探し方です。



優良物件

優良物件

よい収益物件の探し方

場所(立地)

場所は大切 これがすべてと言えるぐらい、重要ポイントです。場所がわるいと、入居者を見つけるのに、時間がかかります。

ただし、郊外にある物件で駐車場付きならば、駅からの距離はあまり関係ないです。

広告表示 歩1分(分速80m)信号待ち等は、考慮していないから、少し時間をプラスして考えてください。

表面利回り

表面利回り

物件価格(表面利回り)

物件広告には、表面利回りで出ておりますが、肝心なのが、実質利回りです。物件探しにおいては、表面利回りよりも諸経費・年間管理費を考慮した、実質利回りで検討しないと、収益率が上がりません。

物件広告には、諸経費が別途かかります。仲介手数料・税金・司法書士手数料等があります。

目安として、物件価格の7%程度の諸経費が必要とお考えください。5,000万円の物件であれば、350万円が別途に必要です。

実質利回り

実質利回り

物件価格+諸経費(7%)=総合計金額 これにて、実質利回りを計算してください。

築年数(耐久性)

物件購入にあたり、築年数は非常に重要です。なでならば、建物構造と築年数は、融資期間を決定するからです。

鉄筋コンクリートは、耐用年数が47年と決められており、築年数20年の物件を購入すると、耐用年数47年-築年数20年=27年以内が融資期間となるからです。

耐用年数が過ぎた物件は、投資物件にはならないことが、多いですが、場合によっては、融資が可能な金融機関もあります。

そして、耐久性も重要です。耐久性のおいては、1981年(昭和56年)以降に建築された建物であれば、耐久能力があると、認められています。

このことは、1981年(昭和56年)建築基準法が改正され、建物強度の基準が大幅に上がったからです。よって、物件購入においては、1981年以降の物件を選んでください。

耐用年数

耐用年数

建物の構造(耐用年数)

・鉄筋コンクリート(RC)47年

鉄筋コンクリートや鉄骨造は、エレベーターがあれば、エレベーター保守点検に多くの費用がかかったり、大規模修理などで費用が大きくかかる場合があり、まえもって修理費用を計算して購入する必要があります。

・鉄骨造34年

木造22年

木造は、物件価格が安いですが、10年から15年に外壁・屋根・水回りなどの修理が必要なので、補修費用を物件購入前から、検討しておかないと、購入してからおもわず、出費がかさみすぎて、肝心なキャシュフローが、わるくなる可能性があります。

面積(土地・建物)

土地面積と建物面積も広いほうが、融資金額もおおきくなります。建物構造も融資額に大きく左右されます。

土地の評価額 路線価×土地の㎡数  例)土地の広さが200㎡・路線価20万 土地評価額4,000万

建物の評価額 建物の延べ床面積×※再調達価格×(残存年数/法定耐用年数)
※再調達価格(今現在に、その構造の建物を建てるとすれば、1㎡でいくらの費用がかかるのか)

構造別の再調達価格(金融機関により若干異なります)

・鉄筋コンクリート(RC)20万

・鉄骨造17万

・軽量鉄骨13~15万

・木造15年

建物に関して注意すべき点(これだけは、絶対にわすれないで)

増改築にて容積率・建ぺい率がオーバーしている物件は、違法建築となり、通常は融資基準の対象にならない。

 

優良物件をさがす方法



・数ある中で、優良な物件をさがすには?

良い商品(物件)は、あしが速い!

日常から、優良物件を見つける[わざ]をやしなってください。

数多くの※マイソクをいち早く見つけて、優良物件をさがしてください。
※仲介不動産会社の情報源(物件概要・間取・地図等をまとめた資料)・売買物件・賃貸物件各あります。

終わりに

・優良物件をさがすためには、業者からの情報も聞きながら、自分自身も最低限の、知識を学んでください。

そして、まずは優良物件を購入して、つぎの投資物件購入につなげましょう。

最後まで、お読みいただき
ありがとうございます。

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