こんにちは。
幸せをお手伝いする不動産 南 敏和です。
今回は‥。
不動産投資について、お客様からよくある質問内容についてお話をいたします。
不動産投資での疑問
目次
借入金（融資額）の件
自己資金を極力少なくしてローンを活用したい、ホントこの質問は多いです。
不動産投資で受けられる融資の限度額は年収額の6-8倍がひとつの目安です。年収額500万だと3,000万円～4,000万円
年収額800万だと5,000万円～6,400万円年収額1,000万円以上だと年収の10倍以上融資する金融機関もあります。
結論から申し上げますと･･･担保力が高い物件に投資する（収益性が高い物件）担保力が高い物件だと、頭金も少なく交渉ができる可能性が高くなります。
融資額の５％若しくはそれ以下での交渉が可能だった実績があります。
需要がある、投資物件でないと購入したときには満室で高利回りでも、いったん空室が出るとすぐに次の入居者が決まらないのでは、本末転倒です。
毎月の家賃収入が100％で50万円あるとすれば、余裕を見て70％（35万円で計算しておく）
支払額（ローン）が仮に25万円とすれば35万円－25万＝10万円が残ります。
但し、管理料・修繕費・税金等諸経費が、かかりますから、最低限このようになる投資物件でないと意味がありません。
自己資金はどれぐらい、必要ですか？
購入物件額✖頭金5％程度（担保力が高い物件）
仲介手数料 購入額✖3％＋6万諸経費 不動産をローンで購入した時の諸経費は約70万ぐらい
登録免許税・不動産取得税・印紙税・固定資産税（日割）・火災保険料・ローン事務手数料
住宅ローンがありますが、大丈夫ですか？
住宅ローン中でも、投資用ローンの利用は可能です。
但し属性（借入残高・年収・勤務先等諸条件により）融資の可否、金額、借入年数が決定されます。
銀行融資は自営業でも可能ですか？
日本政策金融公庫の利用が比較的に借りやすいです。
銀行等民間の金融機関の利用（確定申告・決算書の3期分の提出）内容にて判断されます。
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不動産投資 資金
物件を探す方法
駅に近いマンション
中古マンションの購入を検討していますが、何か注意点はありますか？
1,981年（昭和56年）新耐震設計法以降の物件を選んでください。
新耐震設計法は震度6以上の地震でも倒れない建物を前提にしております。
築年数の比較的新しい物件、バルブ期の物件のどちらかの物件を選ぶことが重要です。
築年数が経過しているから適切でないとか、築年数が新しいから良いとかは一概には判断できません。
最大の目的は、手元に現金がいくら残るのかが、キーポイントです。将来的にも継続的に元金が残っていく物件化の見極めが大切です。
また建物の見かけも大切ですが、管理状況はもっと大切で購入前にはしっかりと自分の目で確認した方がいいです。
大阪市内の物件では地域的にはどこの物件が良いですか？
北区・福島区・中央区・天王寺区…です。不動産投資はあくまでも毎月手元に現金がいくら残るのかが鍵です。
立地場所は重要です。
収益性を考えるなら･･･
やはりＳタイプ（ワンルーム）20㎡～25㎡位
それと、中古マンションでは利回り１０％以上を狙いましょう。
ファミリータイプ（２LDK～３LDK以上）の物件購入を考えています。
・利回りが低い
・リフォーム代が高額になる
・空室が続くと手元にお金が残らない･･･
東京・大阪以外の投資先ならどの地域がいいですか？
地方物件でも立地条件が良ければ十分利回りが取れます
『毎月手元に現金がのこりればいい』
ネット上で高利回りの物件を見ますが大丈夫ですか？
ネット物件はすべてとは言いませんが、ほとんど売残り物件が多いと思います。
トラブル・不良入居者・家賃滞納者等注意が必要です。
レインズもすべてとは言いませんが･･･
不動産投資 メリット・デメリット
不動産投資でのメリット・デメリット
マンション（区分所有）１戸・マンション１棟
ワンルームマンション（区分所有）
・メリット
・少ない資金からスタートできる。
・設備が充実している。オートロック、防犯カメラ、ネット環境・宅配ロッカー
・分譲マンション・区分所有は、地震・火災・防犯・管理面が充実している。・デメリット
・部屋が空くと家賃収入がまったく無くなってしまう。マンション１棟
・メリット（1棟）
うまく融資をすることで、自己資金が少なくても多くの家賃収入が入る
部屋が空いても、ほかの部屋の家賃収入でカバーできる。
・デメリット
購入金額が高いため、融資金の額が大きくなり空室が多く出た場合家賃収入の減少・家賃滞納者・金利の上昇リスク を受ける場合がある。
マンション投資はリスクがあり不安です。
確かに多少のリスクはありますが、毎月確実に家賃収入が現金で入ることが最大のメリットです。
そして、不動産が強いのは私たちの生活に欠かせない衣食住の一つであるからです。確かに人口減少傾向にありますが、購入物件を見極めれば確実な収入源になります。
私も多少家賃収入がありますが、現在64歳で年金受給者ですが、不動産投資は投資方法を学べば安定した収益を生みます。収入+年金額=28.0万以上は年金がカットされる。
家賃収入は28.0万に含まれず、年金は100%支給される。
※家賃収入が100万別途あっても年金は100%支給されます。
空室と家賃滞納が心配マンション投資は入居者がいて家賃収入が入り成立つ商売であります。
投資物件の見極めを間違わなければ、ほぼ空室のリスクは抑えられます。
※また、募集活動のコツ・方法はあります。
最初戸数が少なければ、無駄な管理料を支払わず貸主がするべしです。※家賃滞納リスクも100％回収の方法・コツがあります。
今後人口減少傾向になっていきますが入居希望者はあるのか？
確かに人口減少傾向にはありますが、人は必ずどこかに住まなくてはなりません。
・立地場所・地域（東京・大阪・名古屋・福岡）
将来的にも人口の一極集中にて、マンションの需要が大きく見込まれます。
税金（節税）について
マンション投資は税金面で優遇される
不動産投資の目的は長期安定経営（手元にお金が残ること）が最大の目的です。
節税を目的としたマンション投資は大変危険であまりお勧めはできません。
マンション投資で税金が還付される
ローンを組んで物件を購入すれば、毎月のローン返済額から金利を経費として計上できます。
利息が経費として計上できる分、現金で購入した場合と比べ課税される所得金額は少なくなります。
利息が経費として計上できても、税金の還付があるわけではありません。
あくまでも、家賃収入－経費を差し引いた金額が赤字の場合のみ税金の還付が受けられます。
マンション投資は相続税対策になる
相続対策には、納税・節税が必要です。・納税対策
相続税は相続発生から10ケ月以内・現金一括納付です。
納税資金が不足ならば、急いで換金する必要があります。
節税対策
中古ワンルームマンションの場合は、節税対策には効果大です。
相続税評価額は購入額の約1/3程度になりますから、相続税を抑えることができます。
マンション投資は住宅ローン控除が受けられるのか？（居住用住宅と同じ）
住宅ローン控除の条件は、自宅用の不動産購入が条件で、投資用不動産（賃貸目的）のローンには適用しません。
万一不正にて住宅ローン控除を受けて賃貸していた場合で、その旨が発覚した場合は、契約違反で住宅ローンの一括返済を迫られる銀行もありますから、くれぐれもご注意してください。
フラット35
まとめ
担保力が高い物件に投資する（収益性が高い物件）
不動産投資はあくまでも毎月手元に現金がいくら残るのかが鍵です。
節税を目的としたマンション投資は大変危険であまりお勧めはできません。
中古ワンルームマンションの場合は、節税対策には効果大。
（相続税評価額は購入額の約1/3程度になりますから、相続税を抑えることができます）
好立地（駅前）の単身者マンションであれば、空室が出ても入居者のニーズがあり募集活動もスムーズにいく。
融資期間
『法定耐用年数がポイント』
軽量鉄骨19年（肉厚3ｍｍ以下）
軽量鉄骨27年（肉厚3ｍｍ～4ｍｍ）
木造22年
重量鉄骨34年
鉄筋コンクリート47年
融資期間が一番長くできるのは、鉄筋コンクリートです。
最後まで、お読みいただきありがとうございます。
サラリーマンの自分年金、不動産投資のお話しをしました。
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令和元年9月28日 更新
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大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
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