こんにちは。
今日は残暑がきびしい一日でした。
皆さま、いかがお過ごしでしょうか?
幸せをお手伝いする不動産 南 敏和です。
今回は、わたしの賃貸物件での体験談を記事にしました。
![ショツトバー](https://glee-happy.com/wp-content/uploads/2019/05/P025069711_480-1.jpg)
ショツトバー
店舗賃貸の場合
目次
店舗賃貸の物件詳細
場所
近鉄橿原線・急行停車駅 歩2分(約160mぐらい)
駅前でも、人通りはあまりなく静かな通り
建物
築年数:不詳(たぶん60年以上経過)
敷地面積:3.5坪(たたみダト7帖)
室内:現状のまま
賃料:50,000円
保証金・敷金・礼金なし
内装は契約者が独自で改装
室内のトイレ設置は貸主負担
ショットバー
契約までの経緯
募集活動
建物(シャッター)に携帯番号記載して、入居者募集の紙を貼り付ける。
一ヶ月ぐらいで、3件問合せが入る。
・マッサージの機械をおいて販売するから、期間限定して貸して欲しい。
・洋服店を改装する期間だけ、貸して欲しい。
・居酒屋を経営中も場所が悪いから駅前を探していた。
居酒屋していた人に決定(今回はショットバーにて賃貸)
契約
仲介業者入らず
私と借主にて直接契約
貸主側が室内トイレ設置条件にて賃貸契約
契約書読み上げ、注意点を指摘して契約完了
契約書類:借主は免許書コピー・借主・連帯保証人双方の印鑑証明書
各実印にて署名押印
即日、カギ渡し
内装リフォーム
室内にトイレ設置工事(一週間ぐらいで完成)
トイレ設置工事は3業者にて合見積もり。
50万・35万・25万 ずいぶんと見積額が異なりびっくり
まったく同内容工事も、こうも金額がちがうものです。
やっぱり、合い見積もりは必要ですね。
内装工事は、すべて借主が独自で工事した。
せめても、厄除け払いを当方でさせてもらう。
神主さんからドアの位置が良くないとの指摘を受けて、向かって左から右側に移動した。
家賃滞納
入居されて、すぐ初回の賃料が遅れたため、携帯電話にて強く叱責した。
その後は、賃料支払いが遅れることは今のところはありません。
やはり、言うべきことはしっかりと言うことが大切だと思った。
現在は賃貸契約7年目で、少し体調をこわされて休業中も賃料の遅れはない。
・入居者との関係
現在は体調崩して休業中なので、陣中見舞にて数回訪問。
何かあれば相談してほしい、他に問い合わせがありその旨を話しても
解約するようすはない。
入居状況
現在は1年7ヶ月ほど休業中も、しっかりとお家賃はいただいています。
再三確認するも、現在は解約する意思はありません。
![一戸建 貸家](https://glee-happy.com/wp-content/uploads/2019/05/2342p4.jpg)
一戸建 貸家
一戸建賃貸の場合
一戸建賃貸の物件詳細
場所
近鉄線橿原線・急行停車駅 エキから歩1分(袋小路)
駅から近く、雨が降っても走れば大丈夫な場所。
建物
建築年:昭和52年(42年経過)
建設当時は、建築違反にて建設も何とか完成ができた時代。
敷地面積:10坪(たたみだと20帖)
間取り:4・K 66㎡(居住面積)賃貸マンシュンなら3・LDKぐらい
1階 和6・洋5・k3帖 2階 和6・和6 ベランダ5
押入れ(収納庫が多い)
室内:大型リフォーム済(工事費用約200万)10年ローン金利1.7%
賃料:55,000円
礼金:110.000円(契約当時、広告料が賃料に2ヶ月)
私の方には「礼金は広告料で支払」手元金は家賃のみ。
広告料は多く支払った方が、部屋付スピードがはやく結局は投資効率がアップする。
募集活動
まったく人目がつかない場所(袋小路)の為
地元の賃貸業者に依頼
三晃住宅・アパマンFC
結局、依頼業者ではなく、ネットでみた地元業者にて成約
ここで、ポイント
契約は三者立会い契約をする
必ず借主と会って相手の顔をみて約束・注意事項などを直接借主に話をする
そのことが、今後の契約継続に大きく影響する
1戸の賃貸募集は、けして専任契約をまかないことが秘訣
なぜなら、競争心がないと部屋付のスピードが遅くなる
また、前回のブログで秘訣と書きましたが、広告料を通常一か月を2ヶ月~3か月支払
ことにより、部屋付スピードがはやくなる
内装リフォーム
室内全面改装、具体的には和室⇒洋室・キッチン流し台新調・障子⇒ドア・和室たたみ新調
エアコン2基付(修理不可)これは契約当初からエアコン付もサービスで付けているため、壊れても修理義務はない
・玄関口新調・バス回りと室内完璧な洗い
費用は200万 金利1.7%にて120回分割支払い
低金利で長期返済にした方が、キャッシュフロー(手元現金)がおおく残ります。
家賃滞納
入居して2年間3ヶ月、賃料滞納なし。
3者立会い契約の成果がでる。
・入居者との関係
結婚式は地元のイベントにて挙げられ、当日私も参加して写真撮影、後日写メールする。
昨年、自宅前に大きな鉢の巣が出来て相談を受けたので、駆除業者を紹介して
費用30,000円を話合いして双方で折半して支払。
入居状況
現在は気分よく入居中です。
余談ですが、借主は落語家で、奥様は看護士さんの新婚さん。
長いお付き合いになりそうです。
まとめ
・賃貸物件の募集(戸数が1戸の場合)
部屋付をはやくする為におこなう事。
専任契約にせず、複数の賃貸業者に依頼する。
広告料をケチらず基本の2-3倍支払う。
・成約になり本契約なればおこなうこと。
入居者(借主)と連帯保証人の各確認は、必ず自分で事前に電話にて確認しておく。
本契約時には、必ず3者立会い(借主・賃貸業者・貸主)契約をする。
契約後のトラブル(家賃滞納等)を防止できる。
・業者に余分な費用使って、入居者管理をしてもらわない。
入居者管理料は基本的に家賃の10%を管理料として支払わなければならない。
契約時にしっかりと立会い契約しておけば、ほとんど何もすることはない。
但:1棟(戸数が多くある)は、地元管理会社に任せた方がいい。
建物管理料は基本、家賃総額の5%ですが状況により交渉2-3%出来る。
・入居者退去後の補修(リフォーム)は業者に依頼せずに、
自分で直接地元のリフォーム会社に合い見積もりしてする。
業者に頼むと、リフォーム代金に上乗せ代金が入るから高額になる。
通常20%以上リフォーム代金が高くなるから。
最後まで、お付き合いいただき
ありがとうございます。
わたしの賃貸する借主(入居者)との体験談を記事にしました。
今回の記事で、質問等があればご遠慮なく、メールください。
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![南 敏和](https://glee-happy.com/wp-content/uploads/2019/06/toshikazu-minami-photo.jpg)
大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
※聖火ランナーに選ばれる。
※走行日程(奈良県)2021年4月12日(月)奈良県香芝市
※NHKのど自慢 本選出場 2022年6月12日(日)奈良県 田原本青垣生涯学習センター
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