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不動産 体験談

賃貸入居者募集、店舗・貸家・家賃相場・私の経験談、サラリーマン向け!

更新日:

貸店舗

こんにちは。

今日は残暑がきびしい一日でした。

皆さま、いかがお過ごしでしょうか?

幸せをお手伝いする不動産 南 敏和です。

今回は、わたしの賃貸物件での体験談を記事にしました



ショツトバー

ショツトバー

店舗賃貸の場合

店舗賃貸の物件詳細

場所
近鉄橿原線・急行停車駅 歩2分(約160mぐらい)
駅前でも、人通りはあまりなく静かな通り

建物
築年数:不詳(たぶん60年以上経過)
敷地面積:3.5坪(たたみダト7帖)
室内:現状のまま
賃料:50,000円
保証金・敷金・礼金なし
内装は契約者が独自で改装

室内のトイレ設置は貸主負担

ショットバー

契約までの経緯

募集活動

建物(シャッター)に携帯番号記載して、入居者募集の紙を貼り付ける。
一ヶ月ぐらいで、3件問合せが入る

・マッサージの機械をおいて販売するから、期間限定して貸して欲しい。
・洋服店を改装する期間だけ、貸して欲しい。
・居酒屋を経営中も場所が悪いから駅前を探していた。

居酒屋していた人に決定(今回はショットバーにて賃貸

契約

仲介業者入らず
私と借主にて直接契約
貸主側が室内トイレ設置条件にて賃貸契約
契約書読み上げ、注意点を指摘して契約完了
契約書類:借主は免許書コピー・借主・連帯保証人双方の印鑑証明書
各実印にて署名押印

即日、カギ渡し

内装リフォーム



室内にトイレ設置工事(一週間ぐらいで完成)

トイレ設置工事は3業者にて合見積もり。

50万・35万・25万 ずいぶんと見積額が異なりびっくり

まったく同内容工事も、こうも金額がちがうものです。
やっぱり、合い見積もりは必要ですね。

内装工事は、すべて借主が独自で工事した。

せめても、厄除け払いを当方でさせてもらう。

神主さんからドアの位置が良くないとの指摘を受けて、向かって左から右側に移動した。

家賃滞納

入居されて、すぐ初回の賃料が遅れたため、携帯電話にて強く叱責した。

その後は、賃料支払いが遅れることは今のところはありません

やはり、言うべきことはしっかりと言うことが大切だと思った。

現在は賃貸契約7年目で、少し体調をこわされて休業中も賃料の遅れはない。

・入居者との関係

現在は体調崩して休業中なので、陣中見舞にて数回訪問。
何かあれば相談してほしい、他に問い合わせがありその旨を話しても

解約するようすはない

入居状況

現在は1年7ヶ月ほど休業中も、しっかりとお家賃はいただいています。

再三確認するも、現在は解約する意思はありません

 

一戸建 貸家

一戸建 貸家


 

一戸建賃貸の場合

一戸建賃貸の物件詳細

場所
近鉄線橿原線・急行停車駅 エキから歩1分(袋小路)
駅から近く、雨が降っても走れば大丈夫な場所。

建物
建築年:昭和52年(42年経過)
建設当時は、建築違反にて建設も何とか完成ができた時代

敷地面積:10坪(たたみだと20帖)

間取り:4・K 66㎡(居住面積)賃貸マンシュンなら3・LDKぐらい
1階 和6・洋5・k3帖 2階 和6・和6  ベランダ5
押入れ(収納庫が多い)
室内:大型リフォーム済(工事費用約200万)10年ローン金利1.7%

賃料:55,000円
礼金:110.000円(契約当時、広告料が賃料に2ヶ月)

私の方には「礼金は広告料で支払」手元金は家賃のみ。
広告料は多く支払った方が、部屋付スピードがはやく結局は投資効率がアップする。

募集活動

まったく人目がつかない場所(袋小路)の為

地元の賃貸業者に依頼
三晃住宅・アパマンFC
結局、依頼業者ではなく、ネットでみた地元業者にて成約


ここで、ポイント

契約は三者立会い契約をする
必ず借主と会って相手の顔をみて約束・注意事項などを直接借主に話をする

そのことが、今後の契約継続に大きく影響する

1戸の賃貸募集は、けして専任契約をまかないことが秘訣
なぜなら、競争心がないと部屋付のスピードが遅くなる

また、前回のブログで秘訣と書きましたが、広告料を通常一か月を2ヶ月~3か月支払
ことにより、部屋付スピードがはやくなる

内装リフォーム

室内全面改装、具体的には和室⇒洋室・キッチン流し台新調・障子⇒ドア・和室たたみ新調
エアコン2基付(修理不可)これは契約当初からエアコン付もサービスで付けているため、壊れても修理義務はない

・玄関口新調・バス回りと室内完璧な洗い
費用は200万 金利1.7%にて120回分割支払い

低金利で長期返済にした方が、キャッシュフロー(手元現金)がおおく残ります。

家賃滞納

入居して2年間3ヶ月、賃料滞納なし。
3立会い契約の成果がでる。

・入居者との関係
結婚式は地元のイベントにて挙げられ、当日私も参加して写真撮影、後日写メールする。

昨年、自宅前に大きな鉢の巣が出来て相談を受けたので、駆除業者を紹介して

費用30,000円を話合いして双方で折半して支払

入居状況

現在は気分よく入居中です。
余談ですが、借主は落語家で、奥様は看護士さんの新婚さん。

長いお付き合いになりそうです。

まとめ

・賃貸物件の募集(戸数が1戸の場合)

部屋付をはやくする為におこなう事。


専任契約にせず、複数の賃貸業者に依頼する。
広告料をケチらず基本の2-3倍支払う。

・成約になり本契約なればおこなうこと。
入居者(借主)と連帯保証人の各確認は、必ず自分で事前に電話にて確認しておく。
本契約時には、必ず3者立会い(借主・賃貸業者・貸主)契約をする。
契約後のトラブル(家賃滞納等)を防止できる。

・業者に余分な費用使って、入居者管理をしてもらわない
入居者管理料は基本的に家賃の10%を管理料として支払わなければならない。
契約時にしっかりと立会い契約しておけば、ほとんど何もすることはない

但:1棟(戸数が多くある)は、地元管理会社に任せた方がいい
建物管理料は基本、家賃総額の5%ですが状況により交渉2-3%出来る

 

・入居者退去後の補修(リフォーム)は業者に依頼せずに、
自分で直接地元のリフォーム会社に合い見積もりしてする。
業者に頼むと、リフォーム代金に上乗せ代金が入るから高額になる。
通常20%以上リフォーム代金が高くなるから。


最後まで、お付き合いいただき
ありがとうございます。

わたしの賃貸する借主(入居者)との体験談を記事にしました。

今回の記事で、質問等があればご遠慮なく、メールください


 

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令和元年9月29日 更新

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