こんにちは。
不動産ブログの南 敏和です。
今回は、わたしの初めての不動産投資体験談をお話します。
目次
不動産投資（一戸建・貸家）
中古一戸建（サンプル画像）
物件購入
当時、賃貸仲介業大手の店長していました。
家主さんの気持ちを、体験したくみずから不動産投資をしました。
当時は、土地神話にて不動産は買えば必ず上昇するとの思いで、不動産投資のハウツウ書を読んで購入しました。
近所を散歩中に、建物募集（中古）のカンバンを見て問合せ募集金額1,500万円。
条件交渉して、1,390万で契約。
八尾まで契約・重要事項説明に長時間かかったことを思いだしました。
購入時期：1985年（31歳当時）
購入金額：1,390万 頭金0円 「フルローン」 にて、仲介手数料と諸費用計約70,0万を支払う。
間取り：1階 和室6帖･LDK10帖・2階 洋室8帖・洋室5帖 ベランダ（洗濯機置き場）専有面積：約70㎡
融資会社：日本ハウジングローン（現在：日本債権管理機構）
金利8,2％（当時）から、6,2％そして4,5％徐々に下がっていきました。
ホント‥古い昔ばなしです。
所有者：地元の女性 親から相続した物件（所有者自信が住んでいた）
仲介業者：福屋工務店 八尾支店（当時）
内装工事・条件設定
1階：たたみ交換・カベ塗り変え・障子・ふすま張替・1階リビング・流し台洗い
2階：8帖収納庫修理・各クロス張替・トイレドア修理・網戸各新調
1･2階に各クーラー（古い）付いていて、取り外すのに費用ががかかりました。
入居者が変わるたびに、洗いとたたみ交換・クロス張替・室内全体の洗い。
ペット飼育（猫二匹）退去あとは、シラミ・ダニがわいて防虫に費用がかかりました。
猫の匂いが消えるまで・約3ヶ月ぐらいはかかりました。
もうネコちゃんは、こりごりです。
最終的には、大型リフォーム総工費約150万円。
キッチン洋間10帖・流し台新調・フローリングに交換・バス交換（ホワイト）・洗面台設置（ピンク色・シャンプードレッサー）
玄関ドア新調・玄関インターホン（テレビモニター付き）新調
賃料は、入居者が変わるたびに下落していきました。
・家賃85,000円
・家賃75,000円
・家賃70,000円
・家賃55,000円
入居者募集・賃貸契約
地元業者 三社依頼
入居者募集を早くするために、専任契約にせず、三業者に鍵を預けて依頼した。
専任にしない方が、部屋付スピードが速いと思います。
広告料を通常1ヶ月⇒２ケ月支払った。（部屋付スピードが速い）
契約には、※三社立会い契約をした（トラブル防止のため）
※借主・業者・貸主
・入居者
自宅の建替えの為、3ヶ月だけの仮住まい。この借主のみ問題はなし（新調の照明器具等をおいていってくれた）
友人2人入居（楽器）
母子家庭の入居（家賃滞納）
独身女性に入居（ペット・ネコ二匹）
入居中のできごと
雨漏り・楽器・ペットの件
・仮住まいで入居された借主から、雨の日に一報入る。費用に100.000円ぐらいかかる。（屋上の防水）
・ペット可能で契約も猫の為、虫がわく・ネコの匂い 退去補修費 実費いただく。
・楽器の音（ギター・エレキ）で騒音で近所から苦情がはいる。
家賃滞納
母子家庭の借主の時、家賃遅延が数回ありました。
本人からその都度、次月にまとめて支払いますと、連絡は入るのですがやっぱり遅れてきます。
本人では解決しないから、連帯保証人（離婚した元夫）に連絡して支払ってもらいました。
まとめ
・とにかく物件を買いさえすれば、なんとかなると思い中古戸建てを購入するも結果的にはまったく儲かりはせず。
・経験しないと、わからないことがあることが分かった。楽器・ペット・家賃滞納
・今回の経験を、初めて不動産投資する人に伝えたかった。
今回は、初めての不動産投資（一戸建）体験談の記事を書きました。
参考になれば幸いです。
最後まで、お付き合いいただき
ありがとうございます。
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令和元年10月15日 再投稿
令和５年８月４日 更新
大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
※聖火ランナーに選ばれる。
※走行日程（奈良県）2021年4月12日（月）奈良県香芝市
※NHKのど自慢 本選出場 2022年6月12日（日）奈良県 田原本青垣生涯学習センター
「恋する街角」山内 惠介さんの曲を歌う