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不動産

土地売却相談があり、土地を高く売る方法と土地売却時の税金が質問!

更新日:

土地売却査定

こんにちは。

残暑きびしいですが、ご機嫌いかがですか?

幸せをお手伝いする不動産
南 敏和です。

前回のコンテンツです。

今回は、お客さまから
良くいただくご質問です。

売却の件



そうです!土地を売るんですが、どうすれば高く売れますか?

高く売る方法

土地売却ポイント

土地売却(ポイント)

専属専任媒介契約はダメ!

媒介形態

媒介形態

不動産業者は、仲介手数料が少しでも高い額を望みます。

通常は売買金額の3%+6万 例)3,000万の場合 仲介手数料96万(3,000万×3%=90万+6万)

これを、出来たら両方からいただきたいですから、専属専任契約にしたいのです。

片方:土地売主から仲介手数料96万(3,000万×3%=90万+6万)

片方:土地買主から仲介手数料96万(3,000万×3%=90万+6万)

以上業界でいう両手仲介手数料96万(3,000万×3%=90万+6万)×2⇒仲介手数料が192万

上記から物件(土地の売買を独占したい

つまり、土地の売買相場額が3,000万なのに、両手の手数料がほしいから他には出さずに独占して、売買額を下げてでも仲介をしょうとする場合があります。

売買額が2,700万で売却した場合、売主は300万円損をしますが、両手の仲介手数料なら業者は、通常仲介手数料が96万のところ174万の利益を得ますから、差し引き78万を業者は得をすることになります。



売却査定

売却査定

売却査定

売買額の査定を一社にするのではなく、最低でも2-3社ぐらい査定しましょう。

A.2,800万・B.2,900万・C.3,100万 どちらに依頼されますか?

高すぎる査定はご注意

A.2,800万・B.4,000万・C.3,100万 これは、ご注意してください。

取引をしたいから、相場よりかけ離れて高く査定をだしているからです。

取引をして、結局は高くて売れないから、あとで売却額を相場ぐらいにさげてきます。

売り急がないで!

売り急ぐと、どうしても売買額をたたかれて、をします。

通常は、依頼して最低3ヶ月ぐらいは、様子を見るべきです。余裕があれば6か月~1か年みて依頼した方が、高く売れます。

ようは、買うひとの価値観です。その場所でないと、駄目な人がきっといるはずですから‥。学校校区・親の介護‥。

価値観が合えば、高くても買います(売れます)

土地売却(税金)

三種類の税金がかかる

  1. 印紙税
    売買価格が500万~1億程度の一般的な土地やマンションであれば、
    5.000円~30.000円の印紙税がかかります。
  2. 譲渡所得税
    譲渡所得税・住民税は売却にて利益が出た場合のみに、支払わなければなりません。
    利益が出なければ支払う必要がありません。
    つまり、譲渡所得とは、不動産の譲渡価額-不動産の購入-売却までにかかった費用を差し引いた、最終的な利益または損失のこと。
    ここから状況に応じた特別控除を差し引くと、課税される金額が算出される。
    代表的な特別控除【居住用財産の3.000万円特別控除】
    この差し引き後の所得が課税譲渡所得です。
    これに、税率を掛けることで税額が得られます。
  3. 住民税
    不動産を売却した時の譲度所得も所得の一種なので、
    所得税と住民税が課税される。
    ・短期譲度所得(所有期間が5年以下の場合)
    39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
    ・長期譲度所得(所有期間が5年超の場合)
    20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)
    ・所有期間10年超(軽減税率の特例を受ける場合)
    14.21%  (所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)課税譲度所得のうち6.000万円まで
    20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.21%+住民税5%)課税譲度所得のうち6.000万円超える部分
    居住用財産の所有期間が譲度した年の1月1日現において10年を超えている場合税率が上記の通り下がります。※所有期間は売却した年の1月1日現在で決まる
    以上のように所有期間によって税額に大きく差がでるため、所有期間の確認が大切です。
    特に売却(譲度)した年の1月1日現在で決定される点にご注意してください。
    私の場合は5年経過したと思い売却したが、この【1月1日現在で決定】をうっかりしていて、1月1日時点ではまだ5年経過していなかったので短期譲度になり、約2倍近く税金を支払った経験があります。

まとめ

・結局一社にだけに、依頼しないでまずは、売買依頼の査定を数社に依頼しましょう。

・物件の価値観のわかるひとに、売却できれば高く売れ、喜んでいただけます。

今回は、わたしの経験上で土地を高く売る方法のお話しをしました。ご参考になれば喜びます。

最後まで、お読みいただき、ありがとうございます。


 

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