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不動産 体験談

わたしの経験談・マンション投資失敗・不動産投資リスクと成功

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マンション投資

皆さん、ご機嫌はいかがですか?

日々おこった事や、不動産の経験談等

を、ざっくばらんに本音でかきます。

幸せをお手伝いする不動産 南 敏和です。



わたしの失敗談

失敗から学ぶ

失敗から学ぶ

①ノバカネイチシリーズ



ワンルーム・3室購入の件

・ネットで売却広告をみて、本町のマンションすべて2階 ワンルームが3室が同時に売却、その3室が合計800万

A.20㎡×2室・B.15㎡×1室 当時の家賃相場はA.5,0万円×2室・B.4.5万円 合計14,5万円 表面利回り18,1%

判断鈍ったことは、Aタイプの2室は各ドアを開けると各部屋の仕切りがなく、広く一部屋になっていたこと。

ただ単に部屋の仕切りを取っただけなので、広いワンルームになっていますが、ユニットバスが2つあります。

これでは、1室で10,0万では貸すことは出来ません。複数の業者に見積もりを取ると○○万円にて、とても採算が取れないと判断しました。

今となっては、3室売却すれば、安く見積もっても1,400万円で売却出来たでしょう。

もちろん、その間の、賃料も入っていますから、間違った判断だったかも、しれません。

②松屋町 ワンルーム

15㎡・ハトのフン

松屋町駅から歩3分ぐらいの場所、5階の角部屋で部屋は15㎡(洋室4,5帖)部屋はリフォーム済できれい。

ベランダでハトのフンが気になった。売買金額が400万円にてネット広告で問合せ、280万円指値を入れるとあっさりOKの返答。

家賃4,0万円でも表面利回り17,1%で、これは儲けものと思った。先に売買契約を済まして、銀行融資待ちも融資不可

結局金額が低すぎてローンが通らなかった。その当時、○○○銀行といえば、ほとんどの融資は無条件でOKが出た。

よって、さきに大丈夫と思い売買契約を済ませたのに、まさか、融資額が少額すぎて手間がかかると、判断したのだろうか?

答えは、もう少しお借りいただければ検討するといわれた。

諸経費いれて、310万程度、信販系で融資をかければ多少金利が高くても買えたのに・・・。現金はプールしておきたいし。

今なら、少なくとも500万円で売却出来るのに、判断をまちがった

少し成功!

不動産投資

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③南森町 ワンルーム

11階建の10階・角部屋(25,0㎡)

南森町駅から築浅で広く(25,0㎡)バス・トイレセパレート・ベランダ東向・眺望良好で売買価格880万円。

賃料相場6,0万円表面利回り8,1%、実質利回り1,2%・手元金8,000円程度でした。ここは、数回空きが出ても、いつも空き予定で予約が入りました。

リフォームも清掃代2,0万程度で、ほんと無駄な出費はかかりませんでした。

今年の1月で購入してから、5年が経過にて、売りに出しました。一週間で1,500万円にて売却出来ました。

1,500万円-880万円=620万円諸経費100万・税金124万円 390万円実益+家賃実益40万円(家賃8万×5年)=430万円 

好立地マンションは、入居者募集も売却もすぐに決まりました。

まとめ

キャピタルゲイン

キャピタルゲイン

・マンション投資が、ワンルームが良いのは、退去後のリフォーム代があまりかからず、投資効率がいいからです。

内装費用をかけず、賃料をさげて賃貸にした方が良いケースもあります。

・タイミングがいいと、キャピタルゲインで儲かることもあります。

以上

最後までお読み、いただき有難うございました。

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