なんでもかんでも不動産ブログ
南 敏和です。
お客さまからいただいた質問から‥。
売却の件
そうです！土地を売るんですが、どうすれば高く売れますか？
目次
高く売る方法
土地売却（ポイント）
専属専任媒介契約はNG
媒介形態
不動産業者は、仲介手数料が少しでも高い額を望みます。
通常は売買金額の３％＋6万 例）3,000万の場合 仲介手数料96万（3,000万×３％＝90万＋6万）
これを、出来たら両方からいただきたいですから専属専任契約にしたいのです。
片方：土地売主から仲介手数料96万（3,000万×３％＝90万＋6万）
片方：土地買主から仲介手数料96万（3,000万×３％＝90万＋6万）
以上業界でいう両手仲介手数料96万（3,000万×３％＝90万＋6万）×2⇒仲介手数料が192万
上記から物件（土地の売買を独占したい）
つまり土地の売買相場額が3,000万なので両手の手数料がほしいです。
だから他には出さずに独占して売買額を下げてでも仲介をしたいです。
売買額が2,700万で売却した場合、売主は300万円損をします。
両手の仲介手数料なら業者は、通常仲介手数料が96万のところ174万の利益。
差引78万を業者は利益が向上します。
売却査定
売却査定
売買額の査定を1社だけににするのではなく、少なくとも3社程度査定したほうがいい。
A．2,800万・Ｂ．2,900万・C．3,100万 どちらに依頼されますか？
高すぎる査定（注意）
A．2,800万・Ｂ．4,000万・C．3,100万 これは、ご注意してください。
取引をしたいから相場よりも高く査定を出しています。
取引をして結局は高くて売れなく、あとで売却額を相場値までさげてきます。
売り急がない
売り急ぐ売買額をたたかれて損をします。
通常は依頼して最低3ヶ月程度は様子を見るべきです。
余裕があれば「6か月～1か年」依頼した方が高く売れます。
そうなんです、買うひとの価値観です。
その場所が必要な人がいるはずですから‥。
学校校区・親の介護のため。
価値観が合えば高くても買われます（売れます）
土地売却（税金）
三種類の税金がかかる
・印紙税
売買価格が500万～1億程度の一般的な土地やマンションであれば、
5.000円～30.000円の印紙税がかかります。
・譲渡所得税
譲渡所得税・住民税は売却にて利益が出た場合のみに支払わなければなりません。
利益が出なければ支払う必要がありません。
・譲渡所得とは、不動産の譲渡価額－不動産の購入－売却までにかかった費用を差し引いた、最終的な利益または損失のこと。ここから状況に応じた特別控除を差し引くと、課税される金額が算出されます。
代表的な特別控除【居住用財産の3.000万円特別控除】
この差し引き後の所得が課税譲渡所得です。
これに、税率を掛けることで税額が得られます。
・住民税
不動産を売却した時の譲度所得も所得の一種なので、
所得税と住民税が課税される。
・短期譲度所得（所有期間が5年以下の場合）
39.63％（所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％）
・長期譲度所得（所有期間が5年超の場合）
20.315％（所得税15％+復興特別所得税0.315％+住民税5％）
・所有期間10年超（軽減税率の特例を受ける場合）
14.21％ （所得税10％+復興特別所得税0.21％+住民税4％）課税譲度所得のうち6.000万円まで
20.315％（所得税15％+復興特別所得税0.21％+住民税5％）課税譲度所得のうち6.000万円超える部分
※所有期間は売却した年の1月1日現在で決まります。
特に売却（譲度）した年の1月1日現在で決定される点にご注意してください。
私の場合は5年経過したと思い売却しました。
この【1月1日現在で決定】を、1月1日時点ではまだ5年経過していなかったので短期譲度になりました。
約2倍近く税金を支払った経験があります。
最後に‥
結局1社にだけに依頼しないで売買依頼の査定を数社に依頼しましょう。
物件の価値観のわかるひとに売却できれば高く売れます。
わたしの経験上にて土地を高く売る方法のお話しをしました。
この記事が生活の参考になれば嬉しいです。
最後まで、お読みいただきありがとうございます。
工藤清敏先生のファン！
住宅ローン（自信があります）
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令和2年2月22日 再更新 1-23（1-15）
（オール2の日でした）
大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
※聖火ランナーに選ばれる。
※走行日程（奈良県）2021年4月12日（月）奈良県香芝市
※NHKのど自慢 本選出場 2022年6月12日（日）奈良県 田原本青垣生涯学習センター
「恋する街角」山内 惠介さんの曲を歌う