毎月あと、プラス５万円の収入があればいいのになぁ。
そう思うのは、わたしだけでしょうか？
目次
不動産投資
新築賃貸マンション
不動産投資など、何をするにしても、融資がでないと前進しません。
最近は、以前よりも融資情勢が徐々に、変化しているように感じます。
サラリーマンは、3年ぐらいは、定職につけば収入が安定いていますから、アパートローンで、不動産投資をすることは、可能です。金融機関にもよりますが、だいたい年収の10倍前後ぐらいは、融資が可能となります。
現在は大阪市内では、梅田近辺の中古区分所有（分譲）マンションも、ここ7-8年でずいぶんと、売買価格が上がりました。
ですから、よほど税金対策等で売り急ぐ、区分マンションでない限り、買ってはいけない時期だと思います。
物件価格が上昇すると、利回りも悪くなり、キャッシュフロー（収入から支出をひいた手元に残る現金）も出なくなります。
区分所有の新築投資も、手元に現金キャッシュがあり全額を投資するなら、大丈夫ですが、ローンを組んで、買って賃貸にしても、あまり現金が残らなく、投資の意味がなく、まったく儲かりません。
よく電話でマンション投資しませんか？節税になりますよ！ってあれです。
そんなことで、融資枠を使い切ってしまったら、まともな不動産投資はできません。
家賃保証とかに、だまされては、いけません。新築なら良い条件で賃貸できるのに、家賃保証すれば、賃料の10％は保証料が取られますから、本末転倒です。
アパートローンではなく、保証協会を入れない融資状況が、少しずつ変化しているように思われます。所有者の属性・購入物件の評価にて、融資額が決定します。
昨年からの新築シェアハウス問題・某地方銀行の融資事件などで、金融庁は、金融機関に収益物件購入とか建築資金についての、融資を厳しく指導してきました。
融資情勢
融資情勢（2019）
しかし、最近は融資姿勢が徐々に変化してきたように、思います。以前のような状況で、融資を進んでやります、という金融機関は、ほとんど横並びで、なかなか前進しない動きでした。
最近の新聞・専門誌等から、今までのやりかたでは、今後はかなり厳しい旨が取り上げられています。
今後も、東京・名古屋・福岡・大阪なら梅田近辺など人口が安定する地域では、収益不動産の融資は、積極にならざるを得ないとなるのは、時間の問題だと思います。
属性・物件評価により、融資は出ているのが現状です。
しかし、前みたいに、フルローン・オーバーローンはしんどくなってきています。
金融機関の考え方も、少し変化してきているように感じます。土地の価格+建物価格＝全体評価から、キャッシュフローも評価の対象に、なってきているように思います。
土地+建物で担保価値は認めるも、長期的にみれば賃料の下落等も考慮して、結果として自己資金をみるというのが、現状の状況だと思います。
土地と建物の評価よければ、フルローン可能から、少し変化がきているように思います。
融資はするものの、以前よりは自己資金を求められることが、今後の流れになると思います。
自己資金を多少なりとも出資できるかが、現在の状況かと思います。
自己資金を極力少なくして、不動産投資をするという方向から、自己資金を求められているのが、現状なので、もう少し期間が必要なのかもしれません。
今後は時期的な展望で、少しずつ金融機関の融資情勢が変化がすると思いますので、また意見を述べたいと思います。
生命保険、代わりになる
生命保険
不動産投資するれば、生命保険の変わりになります。
金融機関からローンを組んで融資を受けるときに、銀行系住宅ローンは団体信用生命保険の加入を条件にしています。
団体信用生命保険に加入するから、ローンを組んでいる契約者が死亡したり、高度障害者になっても、ローンの残債を肩代わりをしてくれる保険なのです。
万が一のことがあっても、保険金で補てんされるので、遺族は返済負担がない不動産で、家賃収入が得られるため、生命保険の変わりになるということです。
まとまった資金が必要ならば、不動産を売却して現金化にすることも、可能ですし、毎月に家賃収入を得ることも可能なのです。
まとめ
・結局、優良な投資物件をもてば、インフレになっても目減りせず、家賃という安定収入が得られます。
また、団体信用生命保険に加入していますから、いざというときには、生命保険代わりになります。
最後まで、お付き合いいただき
ありがとうございます。
・20/1/13 売却物件大募集！！
お客様の購入リクエストをもとに、中央区・西区・浪速区を中心に売却物件を大募集しております！！
限定募集の為、成約価格に自信があります！
・現在は中央区・西区・浪速区・西成区・大正区・港区にリクエスト物件チラシ配布中！
おかげ様でどんどん売れております！！20/1/13 住宅ローンに自信があります！！
住宅ローンにはちょっとしたコツがあります。
他社様で断られたり、自分自身で判断せずお悩みなら是非ご相談下さい。
記事が少しでも役に立ったと思いましたら、シェアでもコメントでもいただけると励みになります。
Facebook
Instagram
「ブログランキングに参加しています」
応援のクリックをお願いします。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
️
令和2年1月13日 再投稿 1-2
成人の日
大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
※聖火ランナーに選ばれる。
※走行日程（奈良県）2021年4月12日（月）奈良県香芝市
※NHKのど自慢 本選出場 2022年6月12日（日）奈良県 田原本青垣生涯学習センター
「恋する街角」山内 惠介さんの曲を歌う