にんにちは。
日々の出来事や、仕事についてざっくばらんに、本音でお話しをします。
前回の記事（ど素人の不動産投資のはじめ方‥）
サラリーマンをやりながら、不動産投資をする方法のお話しです。
不動産投資（サラリーマン）
中古ワンルームマンション投資で100年ライフを生き抜く【ランドネット】
サラリーマン不動産投資
目次
なぜ、サラリーマンなのか？
結論からいえば、手間（時間）がかからない！
通常業務が終わってから、別の仕事（アルバイト等）をすると、時間的にも、体力的にも限界があるからです。
また、せっかくの土曜・日曜にも働くとしたら、既婚者でしたら、家庭が崩壊する恐れがあるからです。
年収1000万超える
なぜ、収益が上がるのか？
マンションに10戸（部屋）があり、家賃が5,0万×入居者が10人＝50,0万 すでに売上が50,0万確保しています。
どこの世界に、スタートしたばかりで、いきなり収入が50,0万円確定しているって、商売があるでしょうか？
そしてマンションの入居者が、10人がいきなり退去するなんてことは、現実的にはありえません。引越するっていうのは、それなりにお金もかかりますし、労力もかかりますから。
そこが、不動産投資・マンション投資のすごいところなのです。こんなことは、ほかのビジネスでは、考えられないことです。ラーメン屋にしても、パン屋にしても、美容院にしても・・・
最初から多くのお客さまが、きていただくとは考えられません！
大きな魅力
部屋が空いても、通常解約届けは、一か月前・うまくいけば二か月前の届けが必要と、賃貸借契約に銘記できます。
よって、入居者募集は1か月か2ヶ月まえから、予約がとれますから、退去しても募集はスムーズに運びます。
みんなは収入が安定せず、思い通りに集客ができないから、苦労しているのに、不動産投資・マンション投資の経営上の売上のなるのが、入居者の家賃なのです。
最初からお客さん（入居者）がいる状態で物件を購入しますから、なんらかの理由により、退去しない限り、売上に相当する家賃は、はいってきます。
どんな商売でもお客さんがくることは、最初から確定されていません。しかし、不動産投資・マンション投資は、売上が確定しているのです。
だから、物件の所有者にさえなれば、あとは家賃が入ってくるというわけなのです。
これは、非常におおきな魅力です。
実質、やること
ポイント まかせきりにしない！！
・部屋があいたとき
管理会社から連絡をいただき、早く空室をうめる対策をねることです。
万一、一か月以上空室が続けば、専任からオープンにする、広告料を他業者の分も支払うとか、色々対策をねりましょう。
・部屋のリフォーム
見積もりを取り、高ければ値段交渉、他社と会い見積りをする。
・営業・管理会社とのコミュニケーン
たまには、営業店・管理会社に、手みやげ持参し、話をして、本音を聞くことです。
結局は、最初は少し手続き等で時間がかかりますが、売買契約して管理会社にまかせてしまえば、その後は極端にいえば、あまりすることがありません。
管理会社の選定
・空室をいちはやく決めてくれるところ
ここは、最優先事項です。空室がでればいちはやく決めないと、売上が減少して収益が悪化します。１ヶ月以上決まらない時は、他社にも依頼してください。
・会社がしっかりしているところ
管理会社が倒産すれが、売上金【家賃】も入らなくなる恐れがありますから、注意が必要です。ネット等でしっかり経営内容を調査すべきです。
・管理料が3％のところ（通常5％が多い）
50万だと満室で月額15,000円で、基本的には空室には管理料は発生しません。そして、だいたい担当者は１人で平均3,000戸ぐらいを管理します。
・リフォームは、合い見積もりして仕事内容が丁寧で、金額が安いところにすべきです。
まとめ
・不動産投資・マンション投資は、結局は売上（満室）最優先。
・将来的には、売却しても儲かるように物件選定を間違えないこと。
・営業マン・管理会社のひとには、嫌われないように心掛ける。部屋付と建物管理をまかせるから、大切です。
・定期的に、投資物件を自分自身の目で見に行き、不都合があれば、連絡すべしです。任せきりにはせず、時には管理会社を変えるぐらいの勇気も必要です。
以上
最後まで、お読みいただき、有難うございます。
南 敏和・フエイスブック
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大阪市中央区・心斎橋で不動産会社を経営・(不動産業界42年)
奈良県大和郡山市出身・居住。走る・食べる・歌う・笑う・ゴルフ・温泉・人が好きです。
※聖火ランナーに選ばれる。
※走行日程（奈良県）2021年4月12日（月）奈良県香芝市
※NHKのど自慢 本選出場 2022年6月12日（日）奈良県 田原本青垣生涯学習センター
「恋する街角」山内 惠介さんの曲を歌う